住宅ローンを借り換えした際のローン減税




現在住宅ローンを借り換えしようか検討中です。
大手銀行からグッドローンへの借り換えを検討しているのですが、平成14年にローンを組みましたので、住宅ローン減税が適用されており、毎年年末にローン残高の1%(所得税内)の金額が戻ってきています。

借り換えをしても変更なく住宅ローン減税は引き続き適用されるのでしょうか?それとも、借り換えした時点で新規のローンとなり、ローン減税は適用されなくなるのでしょうか?
引き続き適用される場合は、何か手続きが必要なのでしょうか?








回答

住宅ローン控除の適用対象となる住宅ローンは、住宅の取得や増改築などに直接必要な借入金が対象ですから、借換えによる新しい住宅ローンは、「借り換えのため」のローンで、住宅取得のためのローンではないことから、原則として住宅ローン控除の対象にはなりません。
ただし、下記の2つの要件を満たしていれば、借換え後のローンが住宅ローン控除の対象になります。

1.新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためのものであることが明確である。
2.新しい住宅ローンが10年以上の返済期間であること





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住宅ローンを支払いながら別の住宅ローンを組めますか




建売住宅を購入したとたんに転勤になり、35年の住宅ローンを支払いながら社宅住まいです。購入した建売住宅は空き家になっています。

この住宅を貸家にして家賃収入でローンを支払いながら…全額は無理でも…将来別の住居の入手を考えた場合、いまのローンを支払いながら別の住宅ローンを組めるのでしょうか。








回答

基本的に、住宅ローンを2重に組むことは不可能です。
『基本的に』と敢えて書いたのは、セカンドハウス取得の場合は、セカンドハウス取得融資を受けることが可能だからです。
が、ご質問様の場合、これには該当しないでしょう。
ちなみに、セカンドハウス取得ローンは、金利、返済期間ともに通常の住宅取得ローンに比べそれぞれ大幅に高く、短くなります。
そのような住宅の取得が可能な顧客向けの商品だからです。

ご質問者様のように、住宅購入後、転勤等で家を空けなければならなくなる方々は沢山居ます。
そういった方々は、ご質問者様同様、賃貸に出し将来戻るか、賃貸に出し将来売却して新たに物件を購入するか、即売却して新地で新たに物件を購入される方が大部分です。

売却に出す場合、売却損を自己資金で補うことができず、残債が発生した場合は新たに住宅融資を受けることは非常に困難です。

購入したときの頭金が大きければ大きいほど売却損は少なくなります。
一度、購入した物件の売値を見積もってもらっては如何でしょうか?

立地にもよりますが、空き期間が長くなるほど買い手が付き辛くなりますので、賃貸するにも売却するにも、早めのアクションをとられたほうが宜しいかと思います。



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住宅ローン控除は何度でも?




俗に言う「住宅ローン控除」は何度でも使えるのでしょうか?

例えば、既にローン控除を適用している物件を貸家にして、新たにローンを組んで住宅を取得した場合です。

当然、移り住んだ時点で前のローン控除は打ち切りだと思いますが…









回答

新たな住宅ローンが、住宅ローン減税の条件を満たすのであれば、何回目でも、特に、制限はありません。(ただし、現状であり、将来の改正でどうなるかは不明です。)

従前のローンについては、ご指摘のとおり、居住していないことになるため適用の対象とはなりません。



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土地融資に係る住宅ローン控除




住宅メーカーが所有する土地を建築条件付で購買し、建物請負契約も締結しました。融資は土地のみ借り入れをして建物は現金で支払うことにする予定です。土地の借り入れをする者も建物の共有者になりますが、このような場合、土地代に係るローンについて住宅ローン控除は効くのでしょうか。

土地代のみのローンでは住宅ローン控除は使えないと聞いたのですが?








回答

住宅ローン控除で、土地代のローンも対象になるには、次の条件があります。
「土地取得から2年以内にこの土地の上にローン付で住宅を取得すること」

従って、建物代を現金で支払いローンを使わない場合は、住宅ローン控除の摘要がありません。

この場合、土地を現金で買い建物をローンにするなど、
建物代の一部でもローンにする必要があります。



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